Realitní zprostředkování

Realitní zprostředkování je vázaná živnost (příloha č. 2 živnostenského zákona) pro realitní makléře a kanceláře. Zahrnuje zprostředkování prodeje, koupě, nájmu a pachtu nemovitostí a vyžaduje odbornou způsobilost i povinné pojištění odpovědnosti dle zákona č. 39/2020 Sb.

Příklady činností

• provoz realitní kanceláře
• zprostředkování prodeje bytu nebo domu
• zprostředkování koupě nemovitosti pro zájemce
• zprostředkování nájmu nebo pachtu nemovitosti
• inzerce a marketing nabízených nemovitostí
• vyhledání kupujícího či nájemce pro vlastníka
• jednání vedoucí k uzavření realitní smlouvy
• činnost realitního makléře na živnostenský list

Co je živnost realitní zprostředkování a k čemu slouží

Realitní zprostředkování je vázaná živnost (příloha č. 2 živnostenského zákona), která vám umožňuje podnikat jako realitní makléř nebo provozovat realitní kancelář. Podstatou je zprostředkování uzavření realitní smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, typicky při prodeji, koupi, nájmu nebo pachtu nemovité věci, bytu či nebytového prostoru.

Činnost komplexně upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Ten klade na makléře přísnější nároky než dřív, kdy šlo o živnost volnou. Smyslem je chránit klienty, kteří svěřují makléři jeden z nejcennějších majetků ve svém životě.

Co spadá pod tuto živnost (a co ne)

Pod realitní zprostředkování patří zejména:

• vyhledání nemovité věci pro zájemce o koupi či nájem,
• vyhledání kupujícího nebo nájemce pro vlastníka nemovitosti,
• prezentace, inzerce a marketing nemovitostí,
• jednání vedoucí k uzavření kupní, nájemní nebo pachtovní smlouvy,
• zajištění souvisejících podkladů (výpis z katastru, nabídka).

Kde jsou hranice? Sepsání samotné kupní smlouvy je poskytováním právních služeb, které přísluší advokátovi (zákon č. 85/1996 Sb.). Úschova kupní ceny je možná jen za přísných podmínek zákona č. 39/2020 Sb.; jinak ji svěřte advokátovi, notáři nebo bance. Oceňování nemovitostí spadá pod samostatnou vázanou živnost „Oceňování majetku“ a zprostředkování úvěru na bydlení vyžaduje oprávnění podle zákona č. 257/2016 Sb. Realitní zprostředkování vám tyto navazující činnosti samo o sobě neumožňuje.

Podmínky pro získání podle zákona

Musíte splnit dvě skupiny podmínek.

Všeobecné podmínky (§ 6 živnostenského zákona): plná svéprávnost a bezúhonnost. Zdravotní způsobilost se u této živnosti nevyžaduje.

Odborná způsobilost (§ 24 a příloha č. 2 ŽZ): podle databáze regulovaných činností prokážete jednu z variant:

• a) vysokoškolské vzdělání v magisterském programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod, nebo Stavebnictví se zaměřením na stavitelství či přípravu a realizaci staveb (nebo obdobné VŠ vzdělání) – bez praxe;
• b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu + 1 rok praxe;
• c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou + 3 roky praxe v oboru;
• d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb.

Regulujícími ustanoveními jsou § 6 až 8 a § 24 zákona č. 455/1991 Sb. Pokud sami odbornou způsobilost nesplňujete, můžete ustanovit odpovědného zástupce (§ 11 ŽZ), který kvalifikaci doloží za vás.

Povinné pojištění: podle § 7 zákona č. 39/2020 Sb. musíte mít sjednáno pojištění odpovědnosti za škodu z výkonu realitního zprostředkování. Kopii (nebo úředně ověřenou kopii) pojistné smlouvy předkládáte Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne uzavření této smlouvy.

Jak živnost ohlásit krok za krokem

1. Ověřte si splnění všeobecných podmínek a odborné způsobilosti (nebo zajistěte odpovědného zástupce).
2. Sjednejte pojištění odpovědnosti dle zákona č. 39/2020 Sb.
3. Vyplňte Jednotný registrační formulář (JRF).
4. Podejte ohlášení na kterémkoli obecním živnostenském úřadě, online přes portál rzp.gov.cz, na pobočce Czech POINT nebo datovou schránkou.
5. Doložte vzdělání či praxi a zaplaťte správní poplatek.

Oprávnění vzniká dnem ohlášení. Živnostenský úřad vás zapíše do živnostenského rejstříku a vydá výpis do 5 pracovních dnů. Podrobnosti najdete v návodu Jak založit živnost.

Doklady a poplatky

• vyplněný Jednotný registrační formulář,
• doklad o odborné způsobilosti (diplom, vysvědčení, doklad o praxi nebo osvědčení o profesní kvalifikaci),
• u odpovědného zástupce jeho doklady a souhlas,
• pojistná smlouva o pojištění odpovědnosti (kopii pak zašlete na MMR),
• správní poplatek 1 000 Kč za ohlášení, při elektronickém podání 800 Kč.

Bezúhonnost ani u občanů ČR nedokládáte výpisem – úřad si ji ověří sám.

Časté dotazy

Stačí mi k realitní činnosti volná živnost?

Ne. Od účinnosti zákona č. 39/2020 Sb. je realitní zprostředkování vázanou živností. Musíte doložit odbornou způsobilost a sjednat pojištění odpovědnosti.

Musím mít vysokou školu?

Nemusíte. Postačí střední vzdělání s maturitou a 3 roky praxe v oboru, nebo složení profesní kvalifikace pro realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb.

Co když odbornost nesplňuji?

Můžete podnikat prostřednictvím odpovědného zástupce podle § 11 živnostenského zákona, který za vás odbornou způsobilost doloží.

Jaké pojištění potřebuji a kam ho hlásím?

Pojištění odpovědnosti za výkon realitního zprostředkování podle § 7 zákona č. 39/2020 Sb. Kopii pojistné smlouvy zašlete Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne uzavření pojistné smlouvy.

Můžu jako makléř sepisovat kupní smlouvy?

Sepis smlouvy je právní službou vyhrazenou advokátům. Spolupracujte s advokátem nebo notářem; úschovu kupní ceny řešte rovněž přes ně, případně přes banku.

Zdroje

• Databáze regulovaných povolání a činností (Realitní zprostředkování)
• Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání
• Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
• Ministerstvo průmyslu a obchodu