Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí

Volná živnost (obor č. 58), která zahrnuje nákup nemovitostí za účelem dalšího prodeje, prodej nemovitostí a dále správu a základní údržbu nemovitostí pro třetí osoby. Nevyžaduje odbornou způsobilost, oprávnění vzniká dnem ohlášení; pozor, realitní zprostředkování sem od roku 2020 nepatří.

Podmínky pro provozování

Jde o živnost volnou (příloha č. 4 živnostenského zákona) – odborná způsobilost ani praxe se nedokládají.

Stačí splnit všeobecné podmínky podle § 6 živnostenského zákona:
– plná svéprávnost (u nezletilého ji lze nahradit přivolením soudu k souhlasu zákonného zástupce k samostatnému provozování podnikatelské činnosti),
– bezúhonnost ve smyslu § 6 odst. 2 (prokazuje se výpisem z evidence Rejstříku trestů, který si úřad opatří sám).

Nesmí trvat překážka provozování živnosti podle § 8 (např. dříve uložený zákaz činnosti nebo soudem zjištěný úpadek za zákonem stanovených podmínek).

Lze ustanovit odpovědného zástupce podle § 11, u volné živnosti je to však dobrovolné (nepožaduje se odbornost). Jedna osoba může být odpovědným zástupcem nejvýše pro čtyři podnikatele.

Důležitá hranice: realitní zprostředkování (zprostředkování koupě, prodeje a pronájmu nemovitostí) do tohoto oboru NEPATŘÍ – jde o samostatnou živnost vázanou podle zákona č. 39/2020 Sb., která odbornou způsobilost vyžaduje.

Příklady činností

Nákup nemovitostí (pozemků, bytů, domů) za účelem jejich dalšího prodeje
Prodej nemovitostí
Správa nemovitostí pro třetí osoby – administrativní zajištění řádného provozu domu
Domovnická činnost
Základní údržba bytů, nebytových prostor a společných částí domu
Úklid bytů i nebytových prostor, čištění interiérů a exteriérů budov
Čištění oken, úklid chodníků a údržba okolí nemovitosti
Vedení provozní evidence a organizace běžných oprav spravované nemovitosti

Co je živnost a k čemu slouží

Živnost „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“ je oborem činnosti č. 58 jediné živnosti volné (úplný název „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“). Obsahová náplň oborů živnosti volné je vymezena v příloze č. 4 nařízení vlády č. 278/2008 Sb.

Tento obor vám umožňuje obchodovat s nemovitostmi na vlastní účet a starat se o nemovitosti pro jejich vlastníky. V praxi pod něj spadá nakupování nemovitostí pro další prodej, jejich prodej i správa a běžná údržba domů, bytů a nebytových prostor. Jde o jednu z nejčastěji ohlašovaných činností u správcovských a nemovitostních firem.

Co spadá pod tuto živnost (a co ne)

Do oboru č. 58 patří zejména:

nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje a vlastní prodej nemovitostí,
správa a základní údržba nemovitostí pro třetí osoby – administrativní zajištění řádného provozu domu, vedení evidence, organizace oprav,
domovnická činnost,
úklid bytů i nebytových prostor, čištění interiérů a exteriérů budov, čištění oken, úklid chodníků a okolí.

Pozor na hranici vůči realitní činnosti. Od 3. března 2020 (zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování) bylo realitní zprostředkování z tohoto oboru vyňato a stalo se samostatnou živností vázanou. Příloha č. 4 dnes výslovně uvádí, že obsahem oboru č. 58 realitní zprostředkování není. Pokud chcete zprostředkovávat koupi, prodej či pronájem nemovitostí pro klienty (typická realitní kancelář), nestačí volná živnost – potřebujete živnost vázanou „Realitní zprostředkování“, která vyžaduje odbornou způsobilost a povinné pojištění. Volná živnost obor č. 58 naproti tomu pokrývá obchodování s nemovitostmi na vlastní účet a jejich správu a údržbu.

Stejně tak rozsáhlejší stavební a řemeslné práce na nemovitosti (např. zednické, instalatérské nebo elektroinstalační práce) spadají pod jiné, řemeslné živnosti – nikoli pod „údržbu“ v rámci oboru č. 58. Příloha č. 4 z oboru výslovně vylučuje i čištění exteriérů budov vodní párou či pískem a krátkodobé ubytování.

Podmínky pro získání podle zákona

Protože jde o živnost volnou, odborná způsobilost se nedokládá – nemusíte prokazovat vzdělání ani praxi. Stačí splnit pouze všeobecné podmínky podle § 6 živnostenského zákona:

plná svéprávnost (u nezletilého ji lze nahradit přivolením soudu),
bezúhonnost podle § 6 odst. 2; výpis z Rejstříku trestů si úřad obstará sám.

Současně nesmí existovat překážka provozování živnosti podle § 8 (např. uložený zákaz činnosti nebo zákonem stanovené důsledky úpadku).

Podnikatel může – ale u volné živnosti nemusí – ustanovit odpovědného zástupce podle § 11. Protože se odbornost nevyžaduje, využijete jej spíše dobrovolně, např. když sami nesplňujete některou podmínku nebo podniká právnická osoba. Jedna osoba přitom může vykonávat funkci odpovědného zástupce nejvýše pro čtyři podnikatele.

Jak živnost ohlásit nebo získat krok za krokem

Živnostenské oprávnění u volné živnosti vzniká již dnem ohlášení – nečeká se na rozhodnutí úřadu.

Vyplňte Jednotný registrační formulář (JRF). Slouží zároveň k registraci na finančním úřadě, u správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny.
Podejte ohlášení. Můžete osobně na kterémkoli obecním živnostenském úřadě, elektronicky přes portál rzp.gov.cz, nebo na pobočce Czech POINT.
V ohlášení uveďte obor č. 58 „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“. Najednou můžete ohlásit i další obory volné živnosti za jeden poplatek.
Doložte totožnost a uhraďte správní poplatek.
Zápis do živnostenského rejstříku proběhne do 5 pracovních dnů od doručení ohlášení.

Podrobný postup najdete v návodu Jak založit živnost.

Doklady a poplatky

Doklad totožnosti (občanský průkaz nebo cestovní pas).
Vyplněný JRF s uvedeným oborem č. 58.
Bezúhonnost – výpis z Rejstříku trestů si zajišťuje úřad, nedokládáte jej.
Doklad o zaplacení správního poplatku.
Správní poplatek za ohlášení živnosti: 1 000 Kč (při elektronickém podání přes rzp.gov.cz 800 Kč).
Rozšíření o další obor volné živnosti: 0 Kč (zdarma).
Odbornost: nedokládá se (živnost volná).

Časté dotazy

Potřebuji k této živnosti vzdělání nebo praxi?

Ne. Jde o živnost volnou podle přílohy č. 4 zákona č. 455/1991 Sb. Odborná způsobilost se nedokládá, stačí všeobecné podmínky podle § 6 (svéprávnost a bezúhonnost).

Můžu na základě tohoto oboru provozovat realitní kancelář?

Ne pro samotné zprostředkování. Realitní zprostředkování je od roku 2020 samostatnou živností vázanou podle zákona č. 39/2020 Sb. a vyžaduje odbornou způsobilost i povinné pojištění. Obor č. 58 pokrývá nákup, prodej, správu a údržbu nemovitostí, nikoli zprostředkování pro klienty.

Kolik zaplatím a jak rychle živnost získám?

Ohlášení stojí 1 000 Kč, elektronicky přes rzp.gov.cz 800 Kč. Oprávnění vzniká dnem ohlášení a zápis do rejstříku proběhne do 5 pracovních dnů.

Mohu k oboru č. 58 ohlásit i další činnosti?

Ano. Živnost volná má 82 oborů a více z nich lze ohlásit najednou za jeden správní poplatek. Pozdější rozšíření o další obor volné živnosti je zdarma.

Musím mít odpovědného zástupce?

U volné živnosti nemusíte. Odpovědného zástupce podle § 11 můžete ustanovit dobrovolně, např. pokud podniká právnická osoba nebo sami nesplňujete některou z podmínek.